Autorizatie de construire sau notificare: cand iti trebuie, ce acte depui, cat costa si cat dureaza

Autorizatia de construire este regula pentru casa noua, extindere, supraetajare si consolidare, iar notificarea si scutirea de orice formalitate sunt exceptii cu liste inchise in lege (Legea 169/2026, art. 259 alin. 6).

Din 25 august 2026 regulile stau in Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor (Legea 169/2026), nu in Legea 50/1991.

Certificatul de urbanism se elibereaza in cel mult 15 zile lucratoare, autorizatia in cel mult 30 de zile calendaristice. Taxa este 0,5% din valoarea lucrarilor, iar fara autorizatie amenda urca pana la 1.000.000 de lei.

Selectorul de mai jos iti spune ce regim are lucrarea ta, cu articolul din Cod langa fiecare raspuns. Cifrele si termenele sunt luate din textul legii, nu din oferte de firme.

Actualizat 8 noiembrie 2026, dupa forma consolidata a Codului din 14.10.2026, citita pe legislatie.just.ro in aceeasi zi.

Un proiect de lege pentru modificarea Legii 169/2026 (CES b576/2026) este in lucru la Senat. Este proiect, nu lege, verificat la 8 noiembrie 2026.

Autorizatie, notificare sau nimic: alege lucrarea ta

Alegi lucrarea, zona, tipul locuintei si valoarea. Primesti regimul, articolul din Cod, termenele si taxa estimata.

Ce lucrari cer autorizatie, notificare sau nu cer nimic

Codul are trei regimuri pentru lucrarile unei locuinte. Autorizatia de construire (art. 259), notificarea (art. 294) si lipsa oricarei formalitati (art. 299). Ce nu apare in listele de la art. 294 si 299 ramane la autorizatie.

Listele de scutire si de notificare se aplica in afara zonelor construite protejate si a zonelor de protectie a monumentelor. Acolo regimul e altul (art. 284 si art. 294 alin. 3), iar fara autorizatie faptele pot fi infractiuni (art. 356 alin. 1 lit. a).

La monumente si la cladirile cu valoare arhitecturala sau istorica, acordul scris al serviciului de patrimoniu se emite in cel mult 60 de zile calendaristice, dupa care lucrarile notificate beneficiaza de acord tacit (art. 284 alin. 5 si 6).

Lucrarea	Ce ceri la primarie	Articol din Cod	Conditia care conteaza
Zugraveli, gresie, parchet, tencuieli si instalatii interioare	Nimic	art. 299 alin. 2 lit. a pct. 7 si 9	Reparatii si inlocuiri de finisaje; la instalatii, reparatii sau inlocuiri
Tamplarie exterioara noua	Nimic	art. 299 alin. 2 lit. a pct. 4	Pastrezi forma si dimensiunile golurilor; materialul se poate schimba
Reparatii la acoperis	Nimic	art. 299 alin. 2 lit. a pct. 2	Nu schimbi forma si aspectul acoperisului
Sistem local de incalzire, aparat de aer conditionat, panouri fotovoltaice montate de proprietari prosumatori	Nimic; la fotovoltaice anunti prealabil primaria	art. 299 alin. 2 lit. a pct. 10 si 13	Structura de sustinere preia greutatea panourilor, vantul si zapada
Pergola sau terasa exterioara demontabila, in interiorul proprietatii	Nimic	art. 299 alin. 2 lit. b pct. 4	Oriunde, in afara zonelor construite protejate; fara conditii de mediu sau de suprafata
Anexa demontabila (magazie, bucatarie de vara, chiosc)	Nimic, plus declaratie pe propria raspundere	art. 299 alin. 2 lit. c si alin. 12	Maximum 20 mp, 2,5 m inaltime, fara fundatie, structura de lemn sau metal, la casa din mediul rural
Garaj, terasa acoperita, piscina, grup sanitar exterior la casa	Notificare	art. 294 alin. 2 lit. a pct. i	Maximum 50 mp cumulat, mediul rural, in afara zonelor metropolitane si a zonelor protejate
Gard nou in locul celui existent	Notificare	art. 294 alin. 2 lit. b pct. i	Respecti reglementarile urbanistice locale
Gard nou pe teren unde nu era gard	Autorizatie, dupa regula generala	art. 259 alin. 6	Nu apare in listele de la art. 294 si 299; confirma printr-o cerere scrisa de incadrare la primarie, inainte de proiect (art. 295 alin. 9)
Inlocuirea acoperisului	Notificare	art. 294 alin. 2 lit. b pct. ii	Aceeasi forma sau inaltare de cel mult 0,50 m, in limita inaltimii din regulamentul de urbanism
Mansarda intr-un pod existent	Notificare	art. 294 alin. 2 lit. b pct. iii	Locuinta unifamiliala, fara modificarea volumetriei, fara schimbarea formei acoperisului si fara consolidari
Renovarea sau extinderea bucatariei si a bai, inchiderea unitara a balconului la apartament	Notificare	art. 294 alin. 2 lit. b pct. iv	Apartament de bloc; balcoanele si logiile se inchid in mod unitar
Pereti interiori nestructurali	Notificare	art. 294 alin. 2 lit. b pct. v si viii	La casa, fara sa schimbi dimensiunea casei; la orice cladire, pereti usori si demontabili care nu afecteaza caile de evacuare
Termosistem unitar sau reabilitarea acoperisului	Notificare	art. 294 alin. 2 lit. b pct. vii	Casa de locuit cu maximum 3 niveluri, fara schimbarea sistemului constructiv
Rampa de acces pentru persoane cu handicap	Notificare	art. 294 alin. 4 lit. k	Conform Legii 448/2006 si normativelor
Casa unifamiliala noua, parter sau demisol si parter	Notificare	art. 294 alin. 2 lit. a pct. ii si art. 298 alin. 3	Maximum 150 mp desfasurati, intravilan rural, fara subsol, proiect-tip sau proiect individual avizat de arhitectul-sef de judet; studiu geotehnic si topografic obligatorii
Casa noua in alte conditii, extindere, supraetajare, consolidare	Autorizatie de construire	art. 259 alin. 2, 3 si 6	Regula generala

Exemplu: mansarda intr-un pod existent de casa din oras, fara schimbarea formei acoperisului si cu lucrari de 100.000 de lei fara TVA, se face pe notificare.

Primaria are 15 zile lucratoare sa raspunda. Lucrarile pot incepe la 15 zile calendaristice dupa ce aprobarea tacita produce efecte (art. 296 alin. 1 lit. a si alin. 6).

Mansarda, acoperisul, gardul si rampa au ghiduri separate, cu preturi: mansardarea podului, schimbarea acoperisului, gardul metalic si rampa de acces.

Ce pasi urmezi pentru autorizatia de construire

Procedura are sapte etape. Termenele sunt maxime pentru primarie, iar ceasul porneste doar de la dosarul complet.

Primele doua benzi sunt desenate la scara, in zile calendaristice. Toate termenele sunt maxime pentru primarie.

Autorizatie de construireAproximativ 81 de zile calendaristice, daca primaria foloseste toate termenele

1. Certificat de urbanism15 zile lucratoareart. 257
2. Avize prin acord unic30 de zile calendaristiceart. 269
3. Autorizatia30 de zile calendaristiceart. 273

Cu taxa speciala, autorizatia iese in 7 zile lucratoare. Dupa emitere, autorizatia este valabila 3 ani (art. 309).

NotificarePrimaria raspunde in 15 zile lucratoare; fara raspuns, aprobarea tacita produce efecte

1. Aprobare tacita15 zile lucratoareart. 296 alin. 1
2. Inceperea lucrarilor15 zile calendaristice dupa ce aprobarea tacita produce efecteart. 296 alin. 6

Dosar incompletCeasul porneste doar de la dosarul complet, iar aceasta banda nu e la scara

1. Primaria te anuntain maximum 10 zile lucratoare ce lipsesteart. 271 alin. 1
2. Tu completeziin cel mult 3 luni; altfel dosarul se restituieart. 271 alin. 2 si art. 273 alin. 5

1. Certificatul de urbanism. Il ceri cu extras de carte funciara actualizat si planul de situatie propus; se elibereaza in cel mult 15 zile lucratoare si e valabil intre 12 si 36 de luni, dupa complexitate (art. 257 alin. 4, 8 si 15).
2. Avizele din certificat. Prin acord unic, comisia are 30 de zile calendaristice; avizele luate direct se emit in 15 zile, cu exceptii la mediu si la monumente (art. 269 alin. 3 si 9).
3. Proiectul pentru autorizare. Il semneaza o echipa de arhitect cu drept de semnatura si ingineri, verificat de verificatori atestati (art. 259 alin. 5, art. 264 alin. 1 si 8).
4. Depunerea dosarului, fizic sau digital, cu semnatura electronica a solicitantului si a specialistilor (art. 270 alin. 2 si 3).
5. Completari. Primaria iti spune in maximum 10 zile lucratoare ce lipseste si iti da cel mult 3 luni sa completezi (art. 271 alin. 1 si 2).
6. Emiterea autorizatiei, in cel mult 30 de zile calendaristice de la dosarul complet sau in 7 zile lucratoare, cu taxa speciala (art. 273 alin. 1 si 2).
7. Inainte de santier: proiect tehnic de executie, instiintarea primariei si a ISC despre data inceperii, panou de identificare la vedere (art. 264 alin. 6, art. 278 alin. 1, 3 si 6).

Autorizatia este valabila 3 ani de la emitere (art. 309 alin. 1). Prelungirea duratei de executie o ceri cu cel putin 15 zile lucratoare inainte de expirare, o singura data, pe cel mult 12 luni, cu taxa de 30% (art. 310 alin. 5). Art. 309 alin. 6 scrie doar „15 zile”, deci tine-te de varianta mai stricta.

Cum se face notificarea, pas cu pas

Depui formularul de notificare (aprobat prin OMDLPA 975/2026) si un proiect tehnic de executie cu continut simplificat, intocmit de arhitect cu drept de semnatura si de ingineri, plus taxele (art. 295 alin. 4). Primaria confirma automat primirea.

In 15 zile lucratoare poate sa aprobe tacit, sa ceara clarificari, sa te trimita la autorizatie sau sa respinga notificarea cu motive (art. 296 alin. 1). Lucrarile notificate nu cer verificare tehnica a proiectului, iar raspunderea pentru proiect ramane la proiectanti (art. 298 alin. 2).

Casa pe notificare cere si studiu geotehnic, si studiu topografic (art. 298 alin. 3). In zonele protejate se aplica un regim separat (art. 294 alin. 3).

La final faci receptia cu un reprezentant al primariei si inregistrezi procesul-verbal in Registrul National al Constructiilor (art. 298 alin. 6). Cu dovada notificarii si a inregistrarii poti intabula lucrarea (art. 298 alin. 7).

Ce acte depui pentru autorizatia de construire

Lista minima este in art. 262 alin. 1. Certificatul de urbanism iti spune care dintre ele se aplica exact terenului tau.

• cererea-tip, cu datele solicitantului, dreptul pe baza caruia ceri si valoarea lucrarilor fara TVA (art. 263)
• extras de plan cadastral si extras de carte funciara, fiecare nu mai vechi de 30 de zile
• certificatul de urbanism
• dovada luarii in evidenta a proiectului de catre Ordinul Arhitectilor din Romania
• proiectul pentru autorizarea construirii
• avizele si acordurile cerute prin certificat
• studiul geotehnic, studiul topografic si expertiza tehnica, atunci cand certificatul sau proiectul le cer (art. 265 alin. 2 lit. a, b si d)
• referatele verificatorilor de proiecte
• devizul general, durata de executie si valoarea investitiei
• dovada platii taxelor

Acordul vecinilor, in forma autentica, se cere doar cand lucrarea impune masuri de punere in siguranta a constructiilor invecinate, dupa expertiza tehnica (art. 261 alin. 1 si 2). Daca vecinul refuza nejustificat, o hotarare a instantei de contencios administrativ tine locul acordului (art. 261 alin. 4).

Devizul general din dosar nu e acelasi lucru cu oferta firmei. Cum citesti un deviz linie cu linie, vezi in ghidul despre deviz, unde gasesti si modelul in Excel sau Word.

Cat costa autorizatia de construire

Taxele statului sunt mici fata de proiect, care este partea scumpa a dosarului.

Cost	Cat	Sursa
Certificat de urbanism, oras	5-6 lei pana la 150 mp, 6-7 lei intre 151 si 250 mp, 7-9 lei intre 251 si 500 mp; in zona rurala 50% din taxa	Codul fiscal, art. 474 alin. 1 si 2, citit pe 8 noiembrie 2026 (forma din 25.10.2026)
Taxa pentru autorizatia unei cladiri rezidentiale	0,5% din valoarea autorizata a lucrarilor; 500 lei la 100.000 lei	Codul fiscal, art. 474 alin. 5
Cota catre Inspectoratul de Stat in Constructii (ISC)	0,5% din valoarea fara TVA, 50% la instiintarea de incepere, restul pana la receptie; 0,15% penalizare pe zi de intarziere	Legea 169/2026, art. 352 alin. 1-3
Cota pentru controlul statului	0,1% din valoarea lucrarilor autorizate; jumatate la lucrarile pe notificare	Legea 169/2026, art. 143 alin. 4 si 5
Taxa pentru lucrari pe notificare	Jumatate din taxa de autorizare, deci 0,25% la o cladire rezidentiala; 250 lei la 100.000 lei	Legea 169/2026, art. 313 alin. 4
Taxa pentru autorizatia altor constructii decat cladiri rezidentiale sau anexe	1% din valoarea autorizata, inclusiv instalatiile; dupa lectura noastra aici intra si gardul nou	Codul fiscal, art. 474 alin. 6
Timbru de arhitectura	Se adauga taxelor autorizatiei, daca este cazul; cota o confirmi la primarie, nu e inclusa in exemplul de mai jos	Legea 169/2026, art. 262 alin. 1 lit. b si art. 313 alin. 1; Legea 35/1994, art. 1 alin. 4
Prelungirea autorizatiei sau a certificatului	30% din taxa initiala	Codul fiscal, art. 474 alin. 3 si 8; autorizatia: Legea 169/2026, art. 310 alin. 5
Regim de urgenta (7 zile lucratoare)	Taxa speciala stabilita de consiliul local	Legea 169/2026, art. 273 alin. 2; Codul fiscal, art. 484
Proiectare si avize, casa de 80 mp	2.500-4.000 euro	o firma de constructii din Constanta, articol modificat pe 17 aprilie 2026, citit pe 8 noiembrie 2026
Proiectare si avize, casa de 120 mp	3.500-5.500 euro	Aceeasi pagina
Proiectare si avize, casa de 150 mp	4.500-7.000 euro	Aceeasi pagina

Exemplu: o casa cu lucrari de 400.000 de lei fara TVA plateste 2.000 de lei taxa de autorizare, 2.000 de lei cota ISC si 400 de lei cota de control, adica 4.400 de lei, sau 1,1% din valoare, fara timbrul de arhitectura.

Sumele din Codul fiscal sunt valori de baza. Consiliile locale le indexeaza anual cu rata inflatiei (art. 491), deci la ghiseu suma e mai mare decat valoarea de baza din Cod.

Valoarea declarata nu poate fi sub valoarea impozabila a cladirii (art. 474 alin. 7 lit. b). La final depui, in 15 zile de la terminare, o declaratie cu valoarea reala a lucrarilor si regularizezi diferenta de taxa (alin. 7 lit. c-e).

Lista noastra de manopera nu are un rand pentru proiect sau avize, deci cifrele de proiectare vin de la o firma din Constanta si sunt orientative.

Studiul geotehnic, dirigintele de santier si restul costurilor unei case sunt in ghidurile despre casa la rosu si casa la cheie. Pentru fundatie ai ghidul despre fundatie, iar manopera lucrarilor e in lista noastra de preturi.

Cat dureaza sa obtii autorizatia de construire

Daca primaria foloseste toate termenele legale la maxim, ai aproximativ 81 de zile calendaristice, o cifra orientativa, nu un termen din lege. Sunt 15 zile lucratoare pentru certificat (aproximativ 21 de zile), 30 de zile pentru avizele prin acord unic si 30 de zile pentru autorizatie, numarate de la acordul unic (art. 273 alin. 3).

Suma e facuta de noi din termenele maxime, cu 15 zile lucratoare socotite 21 de zile. Nu include timpul proiectantului si nici cele 10 zile lucratoare de completari (art. 271).

Un dosar incomplet muta ceasul. Primaria are 10 zile lucratoare sa-ti spuna ce lipseste, iar tu ai pana la 3 luni sa completezi (art. 271). Daca nu completezi in termen, dosarul se restituie si il redepui cat certificatul de urbanism e inca valabil (art. 273 alin. 5).

Avizele care nu vin in termen se considera acordate, dar nu cele de la institutiile din sistemul de aparare, ordine publica si siguranta nationala (art. 269 alin. 14 si 15). Un aviz eliberat dupa ce ai invocat aprobarea tacita nu mai produce efecte.

In practica, o firma de mansardari din Bucuresti scrie 2-4 luni pentru autorizatie, cu un termen mediu de 3 luni (pagina citita pe 8 noiembrie 2026). Cifra e informativa, nu o sursa oficiala.

Poti construi sau renova in regie proprie

La constructii noi, doar locuinte parter in mediul rural, garaje, terase si anexe parter se pot face in regie proprie (art. 279 alin. 1). La interventii pe cladiri existente, doar intretinerea si reparatiile curente (art. 285 alin. 1).

Lucrarile notificate se pot face de antreprenori sau in regie proprie (art. 298 alin. 4). Asigurarea obligatorie nu se cere beneficiarului care e si utilizatorul unei singure locuinte unifamiliale, o singura data (art. 279 alin. 3 si 4; la interventii, art. 285 alin. 4 si 5, doar pentru o singura interventie).

Ce se intampla daca construiesti fara autorizatie

Amenda fara notificare este de 5.000-50.000 de lei, iar fara autorizatie de 50.000-1.000.000 de lei, in raport cu gravitatea faptei si impactul asupra vecinatatilor (art. 357 alin. 4 lit. a si b). In Legea 50/1991 abrogata, intervalul era 1.000-100.000 de lei.

Amenda nu inchide cazul. Organul de control dispune oprirea lucrarilor si fie incadrarea in autorizatie, fie regularizarea, fie desfiintarea (art. 358 alin. 1). Daca nu te conformezi, organul de control (ISC sau primaria) sesizeaza instanta, iar cheltuielile desfiintarii le suporti tu (art. 358 alin. 3 si 5).

Actiunea de demolare se prescrie in 10 ani de la terminarea lucrarilor (art. 357 alin. 11). O constructie facuta fara autorizatie nu poate fi receptionata (art. 280 alin. 8).

Regularizarea e posibila doar pentru locuinte unifamiliale parter sau parter si etaj de maximum 150 mp desfasurati, anexe pana la 150 mp si inchideri de balcon, in afara zonelor protejate (art. 301 alin. 2).

Pana la regularizare sau desfiintare, impozitul pe cladire se majoreaza cu 100% de la constatare, pentru cladirile neregularizate la data intrarii in vigoare a Codului (art. 301 alin. 11). OMDLPA 1389/05.11.2026 spune ca majorarea nu se aplica la inchiderea balcoanelor in cladirile construite legal; este un act interpretativ, nu text din Cod.

Timp de maximum 1 an de la intrarea in vigoare a Codului, adica pana in august 2027, regularizarea se poate cere si pentru alte categorii de constructii. Taxele si cotele sunt de zece ori mai mari (art. 301 alin. 7 si 8).

Continuarea lucrarilor dupa ordinul de oprire si lucrarile fara autorizatie in zone protejate sau la monumente sunt infractiuni, cu inchisoare de la 3 luni la 1 an sau amenda (art. 356 alin. 1 lit. a si b).

Greseli care iti blocheaza dosarul sau te costa bani

Prima greseala e sa pornesti de la o lista veche de acte. Pagina Primariei Cluj-Napoca pentru actele autorizatiei de construire arata data de 11 septembrie 2026 si inca scrie „Legii 50/1991 republicata” si taxe stabilite prin HCL 983/2017 (citita pe 8 noiembrie 2026).

Pagina aceleiasi primarii pentru certificatele de urbanism, modificata pe 2 noiembrie 2026, citeaza deja Legea 169/2026 si accepta depunerea electronica doar prin platforma RoEPAS, cu semnatura electronica calificata. Cere la ghiseu lista curenta, nu cea din PDF-ul vechi.

Aceeasi pagina veche cere extras de carte funciara de maximum 3 luni, cu 30 de zile pentru cele electronice. Codul cere extrase de maximum 30 de zile (art. 262 alin. 1 lit. b), deci un extras mai vechi de o luna iti poate intoarce dosarul.

A doua greseala este sa tratezi notificarea ca pe o scutire. Fara notificare sau cu lucrari diferite de proiectul notificat, amenda e de 5.000-50.000 de lei (art. 357 alin. 1 lit. a si alin. 4 lit. a).

Notificarea cere tot arhitect cu drept de semnatura, ca autorizatia (art. 264 alin. 8).

Lasa certificatul de urbanism sa expire si pierzi timp si bani. Prelungirea se cere cu 15 zile lucratoare inainte de expirare si dureaza cel mult 24 de luni, dupa care ai nevoie de un certificat nou (art. 257 alin. 16 lit. b si alin. 17).

Inceperea lucrarilor fara proiect tehnic de executie se amendeaza cu 5.000-30.000 de lei (art. 357 alin. 1 lit. r si alin. 4 lit. i). Neafisarea panoului de identificare si neanuntarea datei de incepere costa cate 2.000 de lei (art. 357 alin. 4 lit. g).

Ultima capcana e proiectantul. Cine semneaza documentatii pentru alte specialitati decat cele atestate comite infractiune (art. 356 alin. 1 lit. c). Cere atestatul sau dreptul de semnatura inainte sa platesti avansul.

Intrebari frecvente despre autorizatia de construire

Cat costa autorizatia de construire?

Taxa pentru autorizatia unei cladiri rezidentiale este 0,5% din valoarea lucrarilor (Codul fiscal, art. 474 alin. 5), deci 500 de lei la 100.000 de lei. Certificatul de urbanism costa 5-6 lei pana la 150 mp in oras, valoare de baza indexata anual. Se adauga cotele de 0,5% si 0,1% si proiectul.

Cat dureaza sa obtii autorizatia de construire?

Certificatul de urbanism se elibereaza in cel mult 15 zile lucratoare (art. 257), iar autorizatia in cel mult 30 de zile calendaristice de la dosarul complet (art. 273). Cu taxa speciala, autorizatia iese in 7 zile lucratoare. Avizele prin acord unic cer pana la 30 de zile (art. 269).

Cand ajunge o notificare in loc de autorizatie?

Pentru mansarda intr-un pod existent la casa, fara schimbarea formei acoperisului, inlocuirea acoperisului cu cel mult 0,50 m, gardul nou in locul celui vechi, termosistemul unitar la casa de maximum 3 niveluri sau rampa de acces (art. 294). Primaria are 15 zile lucratoare sa raspunda; fara raspuns, aprobarea tacita produce efecte (art. 296).

Pot renova apartamentul fara autorizatie?

Zugravelile, gresia, parchetul, tencuielile interioare si inlocuirea instalatiilor interioare nu cer nicio formalitate (art. 299 alin. 2 lit. a pct. 7 si 9). Renovarea bucatariei sau a bai si inchiderea unitara a balcoanelor cer notificare (art. 294). Peretii structurali nu apar in liste, deci cad sub regula autorizatiei.

Ce amenda primesti fara autorizatie?

Fara notificare, amenda este de 5.000-50.000 de lei; fara autorizatie, de 50.000-1.000.000 de lei (art. 357 alin. 4). Organul de control poate cere in instanta si desfiintarea constructiei, iar actiunea se prescrie in 10 ani de la terminarea lucrarilor (art. 357 alin. 11). Constructia fara autorizatie nu poate fi receptionata (art. 280 alin. 8).

Se mai aplica Legea 50/1991?

Nu. Codul a abrogat-o la intrarea sa in vigoare, pe 25 august 2026 (art. 576 alin. 3 lit. b). Unele pagini de primarie inca o citeaza, deci verifica la ghiseu lista de acte care se aplica azi. Amenda fara autorizatie era 1.000-100.000 de lei, iar acum este 50.000-1.000.000 de lei (art. 357).

Cere 3 oferte de la firme din orasul tau

Dosarul de autorizare porneste de la un arhitect cu drept de semnatura, iar lucrarea de la o firma de constructii. Cere la amandoi un deviz pe pozitii, cu cantitati din proiect, si compara-le cu cele 3 oferte pe care le primesti de la noi.